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房地產開發企業熱點問題:土地增值稅清算
發布時間:2016-12-28 16:51
來源:立信CPA培訓
1、房地產企業向非金融企業借款交土地出讓金，執行利率是經政府批準財務公司的利率，支付的借款利息如何扣除？
同時根據《國家稅務總局關于印發的通知》國稅發[2009]31號文件，企業的利息支出按以下規定進行處理：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
所以該公司支付的借款利息支出：（1）在計算土地增值稅時，應將資本化利息支出從“開發成本—某項目”中剔除，并調整至財務費用中扣除，會計處理不作相應調整。由于向非金融機構借款，不能提供金融機構證明，應按照（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10％以內標準扣除；（2）企業所得稅在扣除利息支出時，要區分資本化支出和費用化支出，分年度歸集扣除。
2、房地產開發企業支出的拆遷回建房屋的建設成本是否能在土地增值稅稅前扣除？
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。”
3、房地產開發企業銷售精裝修房屋時購買的家電、家具支出，在土地增值稅清算時能否計入房地產開發成本？
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（四）款規定：“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。”
上述裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。房地產開發企業銷售已裝修的房屋時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）等收入，應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產銷售收入計算土地增值稅。
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