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個人所得稅新體系下房貸利息可抵個稅??？有什么作用？
發布時間:2016-11-04 16:20
來源:立信CPA培訓
財政部部長樓繼偉出席十二屆全國人大四次會議記者會，樓繼偉就“財政工作和財稅改革”等相關問題答記者問。他表示，個人所得稅改革方案已經提交國務院，按照全國人大立法的規劃和國務院的要求，今年將把綜合與分類相結合的個人所得稅法的草案提交全國人大去審議。
在談到個稅改革問題的同時，樓繼偉表示，在個人所得稅新體系下：房貸利息、教育和撫養子女費用將可抵稅。
此前，房貸利息能否抵個稅引發多次討論。財政部相關人士表示，該政策今年實施可能性不大。目前，在房價再次上漲的背景下，具體何時能夠實施更加撲朔迷離。
兩會期間，全國工商聯提交《關于推動化解房地產庫存的建議》提案，提出積極推行房地產信托，將個人所得稅充抵房貸利息等建議。
“房貸利息抵個稅”為什么這么受關注？這一政策又會帶來哪些影響？首先，我們要明白什么是房貸利息抵個稅···
什么是“房貸利息抵個稅”？
“房貸利息抵個稅”即住房按揭貸款利息支出可以作為稅前項進行抵扣。換而言之，就是在其他條件不變的情況下減少利息支出。
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大家請看一個例子：
假設購買總價250萬元的普通住宅，首付50萬元，剩余200萬商業貸款貸20年，月均還款額將達13927.74元，其中5594.40元是利息支出。購房者稅前月收入是2萬元，按照現在的個稅政策來算，扣除四金、稅基等應納稅2459.02元，但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，那么其他條件不變的情況下，購房者的應納稅額為1097.42元，減少1361.6元，相當于節省了利息支出的24%。
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近年，中國經濟增速已進入平緩下滑期，中央層面多次強調需要加快經濟轉型，在社會中倡導大消費時代，由原有的投資驅動轉向消費創新。一方面是通過營改增等方式設法降低企業稅負，幫助企業更高效率運行，以及投資者更有效地進入各種投資領域。另一方面則是一邊提高居民收入水平，一邊加快個人所得稅改革。
此次個稅改革，可能全面引入現在世界各國實行的綜合所得稅制，除對個人設定免征額或扣除費用進行調整外，還要綜合考慮家庭合理支出，就包括了撫養子女、贍養父母費用以及家庭住房費用等。一般而言，是指在計征個人所得稅時，將房貸產生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除后的收入部分征個人所得稅。所謂“房貸利息抵稅”是由此而來。
據小編了解，目前，稅前抵扣正在加緊研究中。在酌情調整基本減除費用標準的基礎上，先將部分勞動所得合并為綜合所得，將子女教育和職業教育納入專項附加扣除，并加快建立和健全個人收入和財產信息系統。
“房貸利息抵個稅”如果實施，將會帶來哪些影響？
低首付的人越來越多
目前央行規定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上較低首付降至20%。但是如果購房者手中資金充足，為了減少總的利息，其所付的貸款首付都要高于20%。如果“房貸利息抵個稅”能執行，則即使購房者有能力首付30%甚至更多，恐怕也沒有人愿意多付了，更多的人會選擇盡可能多貸款來提高自有資金的投資回報率。
提前還款的人將會減少
對于絕大多數貸款在身的人來說，其提前還款無非是想要節省利息支出。但是如果房貸可以抵扣個稅，那么相當于給利息打了15%-45%的折扣。購房者如果不提前還款，而是用這筆錢來炒股、買基金，較不濟的隨便買個“某某寶”理財，收益都比貸款利息高，如此一來，選擇提前還款的人便會越來越少。
買高檔住宅的人將會越來越多
既然貸款利息可以抵扣個稅，則中高收入人群在買房時將會盡可能“就高不就低”，盡量將“福利”用到極致。高收入人群會通過購買力所能及的較高檔房產來降低實繳個稅。該政策的偏向性非常明顯，越是高收入人群的繳稅基數越大，稅率也越高，如果高收入人群能夠在選擇房產的房價上下功夫，效果很明顯。
中高端房產的購房客群多為中產階層及財富階層，其收入較高，因此繳納的個稅也更高，如果年薪達到百萬級，個稅將占到收入的25%。將房貸利息納入個稅扣除范圍后，意味著每月實得收入大幅增加，支付能力也因此得以加強，助推這類人群有動力購買總價更高、品質更好的商品房。因此，該項政策如果得以落實，將更有效地起到拉動需求、促進消費的作用。
所以可能出現這樣一種現象：原本打算買中檔住宅的人開始向高檔住宅市場邁進，而原本購房預算在1000萬左右的高收入人群，可能會將目光鎖定在更高級的豪宅上。
刺激購房需求從而推高房價
目前，房地產市場兩極分化越加嚴重，如果房貸利息能抵扣個稅，將刺激一大批原本購房欲望并不迫切的人出手購房，短期內或使得成交量再度暴漲，于是乎將會出現令已經買房的人感到開心、尚未買房的人感到難過的結果——房價上漲。同時，這也是給低收入群體帶來的較大的負效應。
撇開房地產商這個較大的贏家不算，房貸利息抵個稅并不是對所有人都有好處的。
該措施主要是針對商品房，那么毫無疑問，商品房中的中高檔住宅的購買者會享受到較多的好處，尤其是工資水平較高的人群，效果更明顯。然而對于中等收入群體，買不起房的現狀依然沒有實質性的改變，還會有一些間接的副作用。
何時能夠實施？
從國外實施經驗來看，個人所得稅按家庭綜合計征較有利于社會中產階層，這部分人群能從改革中真正“減稅”;而對于低收入人群變化較小、高收入人群敏感度不高。對于中產階層來說，在收入水平一定的情況下，將房貸利息抵個稅，再加上其他撫養子女、贍養老人等減扣項，有可能將直接全部免繳個人所得稅，變相增加家庭收入、提高消費能力。具體到房地產，一旦房貸產生的利息作為稅前減除項扣除，會顯著刺激中端改善住房需求釋放。
三四線城市目前尚處于房價洼地，該項政策的實施，有利于在一線及一線半城市工作的白領回鄉置業，無論是為改善父母住房條件，還是出于資產配置目的，在三四線城市的房價低谷期置業，抵扣的卻是大城市高收入下的高個稅，從投入產出比角度衡量更為合理，也將成為購房者的選擇之一。
不過，雖然個人所得稅改革是當前經濟發展的需要，也是勢在必行的一項改革。但由于操作層面上計算十分復雜，而個稅改革法律的調整和修訂也需要較長過程。因此，在個稅改革的道路上依然困難重重，實施起來需要從長計議，兩三年內不應對此有太多奢望。
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